Günlük yaşam mekanın seçimi kişilerin ve ailelerin verdiği en önemli kararlardan biridir. Konut satın almaya karar verdiğimizde birçok prosedürü tamamlamak gerekir. Gerekli kurumlardan alınması gereken çeşitli izinler alınmadığında, bu husus ileride pek çok sorun yaratabilmektedir. Konut satın alırken resmi kayıtlarda araştırmalar yapılmalıdır. Ev alırken dikkat edilmesi gerekenlerden başlıcaları şunlardır :
1-) Konutun özelliklerini; konutun büyüklüğü, bulunduğu kat, kullanılan malzeme kalitesi, manzarası, bulunduğu kat, aylık genel gider aidatı miktarı, hava deniz demir yolu ve kara yolu ulaşım imkanları, alışveriş yerlerine, hastane, okul, üniversite, restoran, şehir merkezine uzaklık ve diğer imkanlardan faydalanıp faydalanmadığı hususlar konut satın alırken başlıca belirleyici özelliklerdir. Ev alırken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri satıcının kimliğidir. Evi size satan kişi ile tapuda evin sahibi olarak görünen kişi farklı ise büyük problemler yaşayabilirsiniz. Tapu kaydı herkese açık olduğundan ‘’ ben iyi-niyetliydim- bilmiyordum ‘’ savunması geçerli olmayacak , mülkiyet tapuda göründüğü şekli ile gerçek sahibinde kalmaya devam edecektir. Bu sebeple satıcının kimlik tespiti doğru yapılmalıdır. Ayrıca satıcının ticari bir geçmişi varsa, kimlik tespitine ek olarak bu geçmişi de araştırmak faydalı olacaktır.
2-) Ev alırken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri de tapu siciline bakmaktır. Tapu Sicil müdürlüklerinden, evin veya üzerine yapıldığı arsanın tapu kaydı kontrol edilmelidir. Tapu kaydı ilgili herkese açık olduğundan kontrol etmekte bir engel bulunmamaktadır. Tapu kaydında arsa üzerinden üçüncü bir kişinin haciz, ipotek, intifa, kira vb. haklara sahip olduğu görünüyorsa, bu gibi durumlar konut inşaatına başlanmasına ve bitirilmesine engel teşkil edebilir. Bitirilmesi halinde de gayrimenkulün değeri düşük olacaktır. Tapu kaydı herkese açık olduğundan, kanun üzerinde örneğin haciz olan bir evi alan kişinin, bunu bildiğini kabul etmektedir. Bu sebeple daha da dikkatli olunmalıdır.
3-) Gayrimenkulde kiracı oturmaktaysa satın almadan önce kiracı ile yapılan kira kontratını incelemek, tapuya şerh edilip edilmediğine bakmak gerekir. Gerekirse kiracı ile bizzat görüşülmesi ya da kiracı tahliye taahhüdü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrattaki tarihlere dikkat edilmelidir. Eğer satın aldıktan sonra kiracının çıkmasını istiyorsanız, satın alma işlemini takiben yasal ve usulüne uygun bir bildirimde bulunmanız gerekir.
4-) Satın almayı düşündüğünüz ev, tapuda aile konuta olarak şerh edilmişse buna da dikkat edilmelidir. Aile konutu olarak tapuda şerh edilen taşınmazlar, satıcının eşinin de rızası olmadan satılamazlar. Satılırsa bu tasarrufun iptaline, satıcının eşinin talebi üzerine mahkemece karar verilebilir. Tapu kaydında aile konutu şerhi olmamasına rağmen fiili olarak aile konutu olarak kullanılan konutların satın alınması birçok riskleri içerdiğinden bu konutların satın alınmasında çok dikkat edilmelidir.
Tapuda satış vaadi şerhinin olup olmadığına ve bu konu ile ilgili dava olup olmadığına dikkat edilmelidir.
5-) Proje inşaat aşamasında ise, kat irtifakı alınıp alınmadığı yine Tapu Sicil Müdürlüğü’nden öğrenilebilir. Müteahhit firmanın inşaatı tamamlamaya yetecek nakdi sermayesinin olup olmadığı, inşa aşamasında olan binanın banka kredisi ile inşa edilmekte olup olmadığı, müteahhit firmanın piyasaya borç miktarı, müteahhit firmanın yeni çıkan hukuki mevzuat uyarınca ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlilik olarak hangi sınıftan olduğu hususu da önem arz etmektedir. İnşaat firmasının daha önce yaptığı ve teslim ettiği konut projelerinin olup olmadığı, İnşaat firmasının belirlenen süre sonunda alıcılara konutları teslim edip etmediği. İnşaat firmasının güvenilirliği, İnşaat firmasının proje için verdiği güvencenin ne olduğu, firmanın kaliteye ve müşteri memnuniyetine verdiği önem gibi hususların incelenmesi de önemli hususlardandır.
6-)Ev alırken dikkat edilmesi hususlardan diğeri de belediyelerden veya ilgili idarelerden konut projesine dair Yapı Ruhsatı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Yapı ruhsatı, konut projelerinin resmi olarak incelendiği ve onaylandığı anlamını taşıyan belgedir.
7-) Satın alınması düşünülen konutun kat irtifakı tesis edilmiş ise onaylı mimari projesi bulunur. Bu proje ile tamamlanmış inşaatın örtüşüp örtüşmediği kontrol edilmelidir. Gayrimenkulün sınırları için de bulunduğu belediyede, gayrimenkule ilişkin herhangi bir tutanak veya zapt (örneğin yapı tatil zapt), yıkım kararı vb. olup olmadığını gösteren belgedir.
8-) Konutun bulunduğu binanın depreme dayanıklı olup olmadığı da önemli hususlardan biridir. Bu nedenle binanın bulunduğu zemin topak yapısının, temelinin, bodrum katının, perde betonlarının, taşıyıcı kolon ve kirişlerinin ve mimari projesinin incelenmesi ve benzeri konular önem arz etmektedir
9-) İnşaat bitirilmiş ve teslim edilmek üzeri satılan konutun Yapı kullanma İzin Belgesi olup olmadığı araştırılmalıdır. Bu belge konutun mevzuata uygun olarak yapılıp yapılmadığını gösteren belgedir.
10-) Eğer inşaatı bitirilmiş ve teslim edilmek üzere satılan konut Yapı Kullanma İzin Belgesi’ne sahip ise, kat mülkiyeti tesis edilip edilmediği araştırılmalıdır.
11-) İmar planı incelendiğin de çevredeki taşınmazların imar planlarına da dikkat edilmelidir. Örneğin çevre ticaret alanı ise konutun değeri ileride artacaktır. Ancak sanayi kurulacak ise birkaç yıla kirli hava soluyacaksınız demektir. Evin manzarası konutun almanız da bir etken ise, manzaranız kapanabilir. Bu da imar planından anlaşabilecek detaylardandır. Dolayısıyla ev alırken dikkat edilmesi gereken bu hususlar iyice araştırılmalıdır.
12-) İnşaat halinde olan bir ev, daire satın alınıyor ise yapılacak olan sözleşme taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyi mutlaka noter de resmi şekilde yapmak gerekir. Aksi taktirde anlaşma kanunen geçerli olmaz.
13-) Konutta daha önce oturanlar var ise, elektrik, su, doğalgaz vb. faturalandırılmaların ve borçların durumu üstünüze kalmaması adına kontrol edilmelidir.
14-) Eğer site içerisinde veyahut apartmanda daire alınıyorsa, bağımsız bölümler bulunacaktır. Öncelikle bu bağımsız bölümlerin neler olduğu öğrenilmelidir. Bu bölümlerin projedeki ölçümlerle uyumlu olup olmadığı incelenmelidir. Spor sahaları, otoparklar, sosyal tesisler bunların en belirgin örnekleridir. Özelikle bu alanların kullanımının nasıl olacağı, kullanımında belirli bir ücretin söz konusu olup olmayacağı bilinmelidir. Çoğu aile özellikle çocukları için bu tarz sosyal alanları olan yerleri tercih etmektedir. Fakat daha sonra site yönetimi ücret talep ettiğin de problem yaşamaktadır. Bu sebeple bu alanlara ilişkin bilgiler alım-satım işleminden önce edinilmelidir.
15-) Konut satın alan kimseler belirli harçları ve vergileri ödemekle yükümlüdür. Bu harçların ve vergilerin neler olduğu ve miktarları araştırılıp, kesin olarak öğrenilmelidir. Bu kalemler bazen satış fiyatına dahildir, bazen değildir. Bu husus öğrenilmelidir. (alım-satım tapu harç iskan harcı, cins tashih harcı, KDV vb.)
16-) Satın alınacak konutun emlak vergisi borcunun olup olmadığı hususu da önemli bir konudur. Zira, son yıllarda emlak vergilerinin piyasa rayiçlerine yakın değerler üzerinden belirlendiği ve değerli konut vergisinin ihdas edildiği göz önüne alındığında bu hususun ne kadar önem arz eden bir konu olduğu ortaya çıkmaktadır. Gayrimenkulün bağlı bulunduğu belediyeden taşınmazın emlak vergisi değeri öğrenilmelidir. Böylece ileride bir vergi cezası ile karşılaşma ihtimali azaltılacaktır. Hem de taşınmazın piyasa değeri hakkında ipucu olacaktır. Ev almak yüksek bir meblağ harcanması hem de kişilerin hayatının artık bu evde geçirilmesi nedeniyle çok önemli bir konudur.
Evin tesliminde önemli olan husus tapunun tapudan devralınması hususudur. Günümüzde müteahhitlerle karşılaşılan sorunların başında bu husus gelmektedir. Bazı müteahhitler veya arsa malikleri inşa ettikleri veya edecekleri binalardaki daireleri adi yazılı sözleşme ile veya noterden satma yoluna gitmektedirler. Bu tip satışlar neticesinde alıcılar büyük mağduriyetler yaşamaktadırlar.
Bu yazımızda belirttiğimiz hususlar haricinde, satın alınacak evin villa olup olmaması, bina içinde, site içinde, rezidansta, alış veriş merkezi kompleksi üstünde olup olmaması, imarlı alanda olup olmaması, mücavir alan içinde olup olmamasına göre birçok farklı dikkat edilmesi ve incelenmesi gereken önemli husus olduğunu da önemle belirtmekte fayda vardır.
Ev satın alınması süreci; mülkiyet hakkının konusu olan ayni hakkın tapudan devralınarak satın alınması süreci ile neticelenmesi gereken; inşaatın başlamasından tamamlanması ve tapularının çıkarılıp tapuda devredilmesine kadar geçen birçok hukuki süreci içinde barındıran bir hukuki konudur. Bu nedenle, bu hukuki süreçlerin konusunda uzman ve tecrübeli bir avukattan yardım alınarak takip edilmesinde, telafisi mümkün olmayacak zararların ortaya çıkmasının engellenmesi açısından fayda vardır.
